Redacción
Una reciente decisión del Tribunal Supremo ha puesto fin a una disputa significativa que involucraba a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, conocida como EMVS, y a varios de sus inquilinos. La controversia giraba en torno a quién debía hacerse cargo de los gastos de comunidad en las viviendas de protección pública que gestiona la EMVS. Esta resolución es de gran interés, pues aclara cómo se interpretan los contratos de arrendamiento en el ámbito de la vivienda protegida, un tema que afecta a muchas personas.
Todo comenzó cuando un grupo de inquilinos de viviendas de protección pública, más de una veintena, demandó a la EMVS. Los contratos de arrendamiento establecían que los gastos de comunidad debían ser asumidos por los arrendatarios. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid les dio la razón a los inquilinos. La Audiencia consideró que, además de figurar por escrito en el contrato, como ya ocurría, los gastos de comunidad debían especificar su importe anual en la fecha de la firma del contrato. Esta interpretación se basaba en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, que es una norma bastante conocida en el ámbito de los alquileres.
La aplicación de la normativa
El Tribunal Supremo, sin embargo, ha revocado la decisión de la Audiencia Provincial. La Sala ha dado la razón a la EMVS, argumentando que la situación de las viviendas de protección oficial es particular. El Supremo ha recordado que la disposición adicional primera de la LAU, en su apartado 8, establece que los arrendamientos de protección oficial de promoción pública se rigen por sus propias normas específicas, que son las autonómicas. La LAU de 1994 solo se aplicaría en lo que no esté regulado por estas normas particulares. Es decir, la LAU no se aplica de forma íntegra a este tipo de viviendas a menos que dejen de estar bajo el régimen de protección. Esto es un punto importante porque marca una diferencia fundamental entre las viviendas de mercado libre y las de protección oficial.
Las normativas autonómicas permiten que la entidad arrendadora, en este caso la EMVS, pueda cobrar, además de la renta inicial, el coste real de los servicios de los que disfruta el inquilino y que son pagados por el arrendador. Para ello, es necesario que exista una cláusula contractual que recoja esta facultad. La normativa autonómica establece que solo se puede repercutir el coste real de los servicios que se reciben, pero no exige que se especifique el importe anual de los mismos en la fecha del contrato. Por lo tanto, el Supremo ha concluido que no se puede aplicar el artículo 20.1 de la LAU, cuyas exigencias están pensadas para las viviendas del mercado libre y no intervenido. Los jueces han señalado que en este caso no hay una laguna legal que suplir, ni una norma ausente que reemplazar.
Claridad en los contratos
La sentencia del Tribunal Supremo ha enfatizado que no se puede confundir la aplicación de una norma supletoria, que se usa para llenar vacíos legales, con una integración de un contrato mediante la mezcla de diferentes normativas. Esta decisión es crucial para entender cómo se deben redactar y aplicar los contratos en el sector de la vivienda protegida. La supletoriedad solo opera cuando un supuesto no está regulado de forma específica por la norma que se debe aplicar inicialmente. Sin embargo, en este caso, sí existe una norma particular para las viviendas de protección oficial, y esta no exige que se determine el importe anual de los servicios repercutidos.
En los contratos de arrendamiento que fueron objeto de este litigio, se había acordado que los arrendatarios pagarían el coste de los servicios. Los inquilinos estuvieron abonando estos importes durante un periodo prolongado, que osciló entre 41 y 68 cuotas mensuales. En ningún momento se cuestionó que estas cuotas correspondieran al importe real de los servicios recibidos y abonados por la entidad arrendadora. En total, en los dos casos que se han resuelto, 27 personas demandaron a la EMVS, reclamando la devolución de un total de 66.000 euros relacionados con los gastos de comunidad. La EMVS, por su parte, argumentó que, como empresa del sector público municipal, no podía asumir los gastos generales de los adjudicatarios de vivienda pública y protegida, ya que esto iría en contra del principio del interés general.
Conclusión
Esta sentencia del Tribunal Supremo sienta un precedente importante en el ámbito de la vivienda protegida. La claridad en la aplicación de las normativas y la distinción entre el mercado libre y el de protección oficial es fundamental para garantizar la seguridad jurídica tanto para las empresas gestoras como para los inquilinos. Es un recordatorio de la necesidad de comprender bien los términos de los contratos y las leyes que los rigen, especialmente en un sector tan sensible como el de la vivienda.
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