La gran incógnita: ¿Cómo controlará Jerez la nueva regulación de las viviendas de uso turístico y qué multas impondrá?

El Pleno del Ayuntamiento de Jerez de la Frontera ha dado un paso trascendental al aprobar de manera definitiva la modificación de su Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU). Esta decisión marca un antes y un después en el municipio, ya que establece, por primera vez, la regulación de las viviendas de uso turístico en Jerez (VUT), adaptándose a la normativa autonómica en materia de turismo.

Esta modificación puntual ha contado con el apoyo prácticamente unánime de la corporación municipal, con los votos favorables de todos los grupos políticos, a excepción de Vox, que optó por la abstención. El alcance de la nueva normativa no solo cubre a las Viviendas de Uso Turístico (VUT), que hasta ahora no estaban reguladas en el planeamiento municipal, sino que también afecta a los apartamentos turísticos clasificados en la modalidad ‘conjuntos’ que presentan situaciones similares a las generadas por las VUT.

Suspensión urbanística: Agilidad y reacción municipal

Como consecuencia directa de esta aprobación definitiva, se ha acordado la suspensión inmediata del otorgamiento de aprobaciones, autorizaciones y licencias urbanísticas relacionadas con este uso. Aunque inicialmente esta suspensión tenía una duración prevista de tres años, la máxima agilidad posible en la tramitación del expediente ha permitido que esta medida solo se haya extendido por un período de cinco meses. Una vez se proceda a la publicación oficial de la modificación puntual del PGOU, la suspensión se hará efectiva, dando paso al nuevo marco normativo.

El cambio de paradigma: De vivienda privada a uso terciario

Hasta este momento, el entendimiento urbanístico en Jerez era que la existencia de una vivienda destinada a fines turísticos no implicaba un cambio del uso residencial privado inherente a los inmuebles. Tampoco se consideraba que en ellas se ejerciera una actividad comercial o económica. Desde la perspectiva del cumplimiento de la normativa urbanística, una vivienda turística era, sencillamente, una vivienda, y por ende, estaba exenta de la obligación de obtener licencia o de presentar una declaración responsable que autorizase ese uso particular.

Con la reciente modificación del PGOU que ahora se aprueba, se produce un cambio de paradigma fundamental. La primera meta es dejar meridianamente claro en qué uso urbanístico se encuadran estos alojamientos turísticos y, simultáneamente, establecer las condiciones de compatibilidad con el uso residencial tradicional.

Las VUT, al responder a las necesidades y fines propios de una actividad económica y lucrativa, pasan a ser reguladas, como gran novedad, dentro del uso terciario, y más específicamente, como un uso de hospedaje. Este es el eje central de la nueva regulación de las viviendas de uso turístico en Jerez.

Requisitos técnicos y condiciones para una convivencia equilibrada

El siguiente paso crucial que se ha tomado con la modificación del PGOU es la especificación de los requisitos técnicos y las condiciones de orden urbanístico que deberán cumplir aquellos inmuebles que, aunque diseñados originalmente como viviendas habituales, comparten espacio con otras destinadas a un uso turístico. Esta medida busca equilibrar la convivencia entre los residentes permanentes y los turistas.

De acuerdo con la nueva normativa urbanística, las Viviendas de Uso Turístico deberán acatar, entre otros, los siguientes requisitos esenciales para garantizar su correcto encaje en el tejido urbano:

• Consideración de vivienda: Al tratarse de viviendas que alteran su uso habitual, deberán mantener la consideración de vivienda conforme a lo dispuesto en las normas del PGOU. En consecuencia, la superficie mínima exigida para el destino a VUT es superior a la prevista en la normativa autonómica, reforzando la calidad del alojamiento.

• Compatibilidad residencial: Se aclara de manera tajante que, dado que son necesariamente viviendas, solo podrán admitirse en edificios que permitan un uso residencial.

• Limitación en plurifamiliares para la convivencia: Al ser consideradas como una actividad económica, y teniendo en cuenta la necesidad imperiosa de equilibrar la convivencia entre residentes y turistas, se propone una limitación significativa: en edificios plurifamiliares, este uso de hospedaje solo se admitirá en viviendas situadas en planta baja. Esta restricción está diseñada para favorecer la armonía entre los dos usos.

• Accesibilidad rigurosa: En lo relativo al cumplimiento de la normativa de accesibilidad, se exigirán las mismas y rigurosas condiciones que las reguladas para los establecimientos destinados al uso de hospedaje, buscando una equiparación en los estándares de calidad.

El proceso de legalización: Declaración responsable y control posterior

Para que una vivienda pueda ser utilizada como Vivienda de Uso Turístico, será necesaria la legalización del cambio de uso a hospedaje. Este trámite se simplifica gracias a la presentación del modelo normalizado de ‘Declaración Responsable’ para viviendas de uso turístico, el cual estará disponible en la web de Urbanismo y en la sede electrónica municipal.

El Ayuntamiento ha optado por tramitar la autorización municipal a través del procedimiento de Declaración Responsable. Esto implica que no se requerirá una autorización expresa previa, agilizando el proceso para los propietarios. No obstante, las VUT quedarán sujetas a un riguroso control posterior por parte de la administración para asegurar el cumplimiento total de los nuevos requisitos urbanísticos y de la regulación de las viviendas de uso turístico en Jerez.

Las grandes incógnitas que se abren: Control y consecuencias

Aunque la modificación del PGOU sienta las bases, se abren dos interrogantes cruciales que el Ayuntamiento deberá abordar con eficacia para garantizar el éxito de la nueva normativa. ¿Cómo se va a controlar de forma efectiva que una vivienda es realmente una VUT o no, especialmente aquellas que operan de forma clandestina? Y, más importante aún, ¿cuáles serán las consecuencias legales o penales, más allá de las sanciones administrativas, para aquellos propietarios que decidan no dar de alta su VUT y evadir la nueva regulación de las viviendas de uso turístico en Jerez? La respuesta a estas cuestiones será clave para la correcta aplicación del nuevo marco regulatorio.